며칠 전 아파트 임대차 계약을 했는데, 새 임대차 계약을 할 때 보증금을 인상하지 않는 이유를 물어봤더니, 상호 임대인의 혜택을 받기 위한 것이라고 했습니다.
과거 세법 개정안을 통해 상호 임대 주택 특례를 2026년까지 연장한다는 계획이 추진되면서 상호 임대 주택에 대한 관심이 높아졌습니다.
상호 임대 주택의 조건과 비과세 혜택을 자세히 살펴보겠습니다.
상호 임대 주택이란? 기존 계약 대비 임대료가 5%만 인상되고 새 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 주택을 말합니다.
이 조건을 충족하면 규제 지역에 있는 주택이고 2년 이상 거주 요건을 충족하지 않더라도 주택 처분 시 가구당 1주택의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, D씨가 임차인 E씨와 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 2년간 상호임대계약을 체결했다고 가정해 보겠습니다.
E씨가 개인적인 사유로 계약기간 만료 전에 이사를 나가게 되면 D씨는 새로운 임차인을 찾아야 합니다.
이때 보증금이나 임대료를 인상하지 않고 새 계약을 체결한다면 여전히 상호임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
상호임대계약 요건 임대계약을 체결할 때 이전 임대계약 대비 보증금이나 임대료의 인상률이 5%를 넘지 않아야 합니다.
또한 임대계약을 체결한 날로부터 2년 이상 임대된 주택이어야 합니다.
예를 들어, A씨가 2020년 1월 1일에 주택을 취득하고 계약을 체결하고 2020년 2월 1일부터 임대를 시작했다면 인상률이 5%를 넘지 않아야 하고 계약기간이 2년 이상이어야 이전 상호임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
특히 임차인이 만기일 전에 이사를 나가더라도 새로운 임차인과 동일한 조건을 체결하면 임대기간을 합산하여 인정받을 수 있다.
이는 임대기간을 충족하지 못하더라도 집주인이 비과세 혜택을 유지할 수 있는 조건이다.
비과세 혜택상호임대주택으로 인정받으면 비과세 혜택이 있다.
규제지역 내 주택의 경우 2년 이상 거주하지 않더라도 비과세 혜택이 적용된다.
또한 장기보유특별공제를 받기 위해 필요한 2년 거주 요건도 면제받을 수 있다.
예를 들어, B씨가 2020년 1월 1일에 주택을 취득하고 2020년 2월 1일부터 임대계약을 체결했다고 가정해보자. 이 계약이 상호임대주택 조건을 충족한다면 B씨는 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다.
상호임대주택 제도를 잘 활용하면, 임대인은 규제지역 내 주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있고, 임대기간 중 발생할 수 있는 다양한 상황에 유연하게 대응할 수 있다.
또한 임차인은 시세보다 낮은 가격으로 임대주택을 확보할 수 있어 좋다.
진정한 윈윈 계약이다.
하지만 이 제도가 현 시점에서 전세가격을 안정시키는 데 도움이 될지는 의문이다.